Se você trabalha com loteamento, já deve ter ouvido falar que a reforma tributária vai obrigar a emissão de nota fiscal para cada lote vendido. E também já deve ter ouvido dizer que isso está suspenso, adiado, cancelado. As duas informações estão circulando ao mesmo tempo, e a maioria dos textos sobre o assunto mistura dois documentos fiscais completamente diferentes, criando uma confusão que pode custar caro para quem decidir agir com base na informação errada.

Este artigo trata de três perguntas específicas, sem rodeios: quando a obrigatoriedade de fato começa, como o mecanismo vai funcionar na prática, e o que acontece quando o comprador paga juros depois que a nota já foi emitida.

1. Dois documentos, dois sistemas, duas histórias diferentes

A confusão nasce porque a venda de um lote e o aluguel de um imóvel são operações diferentes dentro da reforma tributária, e cada uma tem seu próprio documento fiscal eletrônico.

Quando você lê que uma nota técnica suspendeu regras que começariam em agosto, na grande maioria dos casos essa notícia se refere à NFS-e e às operações de locação. Não à venda de lotes. São documentos, sistemas e cronogramas distintos, e tratar os dois como se fossem a mesma coisa é o primeiro erro que este artigo quer evitar.

2. O que passa a valer em agosto de 2026

Os regulamentos definitivos do IBS e da CBS foram publicados em 30 de abril de 2026. A partir dessa data, começou a contar um prazo de tolerância previsto desde 2025: até o primeiro dia do quarto mês seguinte à publicação, não há multa por falha no preenchimento dos campos de IBS e CBS nos documentos fiscais já existentes. Esse prazo vence em 1º de agosto de 2026.

Isso significa que, a partir dessa data, qualquer nota fiscal que sua empresa já emite ou recebe hoje, como as notas de compra de material e de contratação de serviços para a obra de infraestrutura, vai precisar estar com os campos de IBS e CBS corretamente preenchidos, sob o risco de rejeição do documento e multa por descumprimento de obrigação acessória. As alíquotas seguem simbólicas neste ano de testes e não geram recolhimento efetivo, mas o preenchimento correto deixa de ser opcional na prática.

O que não entra em vigor em agosto, e é aqui que mora o ponto central deste artigo, é a obrigação de emitir a NF-e ABI a cada venda de lote.

3. Quando a obrigatoriedade da nota por lote começa de fato

A resposta honesta, na data em que este artigo foi escrito, é: ainda não há data marcada.